2025年10月14日
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岡山県で賃貸物件を管理・所有する皆様へ｜「消臭できた」はエビデンスで証明する時代です
「特殊清掃を頼んだが、本当に臭いが消えたのか不安で次の入居者募集に踏み切れない…」 「高額な費用を相続人に請求するにあたり、適正価格であることをどう証明すればいいのか…」 「ゴミ屋敷内での孤独死。汚染が酷すぎて、どこの業者も及び腰だ…」
岡山県内のアパートやマンションといった賃貸物件で、孤独死、自殺、重度汚染（ゴミ屋敷含む）が発生したとき、管理会社様、そして相続人様にとって最大の不安は、「臭いが残る」ことと、「法的なトラブルに巻き込まれる」ことです。
私たちは、単に現場をきれいにするだけでなく、「ニオイが消えた」ことを科学的に証明し、お客様の訴訟・賠償リスクをゼロにすることを最大の使命としています。
この記事は、日本の特殊清掃業界を牽引する専門家集団の「主張」であり、数千万円の専門機材と国際資格、そして顧問弁護士監督の体制が、いかに皆様の財産と信用を守るかを証明します。
監修者情報：延原 直樹
業界の牽引者：３つの全国業界団体理事を務める理由
延原 直樹 は、現場経験6,000件以上を誇るだけでなく、特殊清掃・遺品整理業界の健全化と発展に貢献するため、以下の３つの全国団体の理事を務めています。
| 団体名 | 役職 | 理事の意義（能力の証） |
| 遺品整理総合相談窓口協同組合 | 代表理事 | 法律、行政、供養など多岐にわたる複雑な問題解決に長けており、業界の規範を担う能力の高さの証明。 |
| 一般社団法人遺品供養カルチャー協会 | 代表理事 | 仏事、宗教、供養文化の深い理解と、ご遺族の心に寄り添う高い倫理観を持つことの証明。 |
| 一般社団法人家財整理相談窓口 | 理事 | 不用品の適正処理、リサイクル・リユースなど、環境と法規制に関する高い専門性とマネジメント能力を持つことの証明。 |
理事になることは、単なる経歴ではありません。高度な現場ノウハウ、卓越した経営能力、そして業界全体を考える強い志の証であり、お客様のデリケートな問題を安心して任せられる能力の高い証明です。
１．【最重要主張】「臭気・成分測定データ」こそがエビデンスです
私たちは、「見える所をキレイにするのは当然」ですが、お客様が不安に思う「見えない物（ニオイ）」と戦っています。この「見えないニオイ」を見える化（データ化）し、客観的なエビデンスとして提出することこそ、特殊清掃業者の最大の責任です。
臭気測定器・成分測定器のリアルな真実
臭気測定器、成分測定器には、数千円の安価なものから、数百万円のプロ仕様の機材まで存在します。
- 安価な機材の危険性: 数千円程度の機材は、内部のモーターが弱く、現場の悪臭を吸い込みきれません。結果、正しい臭気レベルや成分の残留を全く測定できず、「臭いが取れた」という偽りのエビデンスを生み出す危険性があります。
- プロ仕様の測定器: 私たちが使用する数百万円の専門測定器は、高精度なセンサーと強力なモーターで、現場の空気中の硫化水素やアンモニア（孤独死の主要悪臭成分）の残留濃度を正確に測定・データ化します。
臭気・成分測定データがもたらす３つの絶大な効果
- 業者からお客様へのエビデンス: 私たちの施工後のデータは、「ニオイが安全域まで分解された」ことの科学的な証明です。
- 相続人から管理会社へのエビデンス: 相続人様は、このデータをもって、高額な清掃費用が適正であったこと、責任を果たしたことを管理会社に証明できます。
- 管理会社からオーナー・入居者へのエビデンス: 管理会社様は、このデータを利用し、クレームを防止し、「告知義務はあっても、物件の機能的瑕疵はない」と次の入居者に客観的に説明できます。
【緊急警告】警察からの入室許可＝安全ではありません！
事件や孤独死の現場において、警察からの捜査完了（入室許可）が出たとしても、それは「事件性がない」または「証拠保全が終了した」ことを意味するに過ぎません。
その部屋は、まだ感染症のリスクが極めて高い状態です。
※上記写真は警察が出た後のドアノブに体液が付着した写真です。
管理会社様、相続人様、そして一般の清掃業者様は、決して素手や防護なしで入室しないでください。
正しい特殊清掃業者は、血液媒介病原体や高リスクな細菌・ウイルスを完全に除菌する「正しい消毒」を行います。警察の許可が出た後も、必ずプロによる正しい消毒を済ませてから入室してください。これが、皆様の命と健康を守るための最優先事項です。
２．【科学的根絶】ヒドロ工法®︎と国際資格による完全脱臭
日本の特殊清掃業界ではオゾンが主流ですが、私たちはさらに強力で画期的な特許技術を導入し、他社のやり直しが発生しない完全な消臭を可能にしました。
ヒドロ工法®︎：オゾンを数十倍上回る消臭力
- ヒドロキシルラジカルの力: 悪臭の分解力は、オゾンの数十倍以上とも言われる「ヒドロキシルラジカル」にあります。延原直樹は、このヒドロキシルラジカルを効率的に活用する画期的な新特許「ヒドロ工法®︎」を生み出しました。
- メリット: 孤独死臭はもちろん、カビ臭、タバコ臭などあらゆるニオイの分解力が圧倒的です。さらに、オゾンと比べて復旧時間が早いため、管理会社様の空室期間短縮に大きく貢献します。
世界最高水準以上の国際資格が保証する技術力
私たちは、日本の民間資格に合格しただけで「できる気」になっている業者とは一線を画します。
感染症対策の世界的ノウハウ：公的三機関からの研修
私たちの技術は、単に海外資格に基づくだけでなく、感染症リスクへの対応において、以下の公的三機関が定める世界的なノウハウを取り入れています。これは、孤独死現場や事件現場で遭遇する血液媒介病原体や高リスクな細菌・ウイルスに対し、最高レベルの安全管理と確実な除菌を行うための裏付けです。
- CDC（アメリカ疾病予防管理センター）
- WHO（世界保健機関）
- 厚生労働省
- IICRC認定トラウマクライムシーン（米国資格）：
- 渡米し、世界最高水準以上の業者しか合格できない難関資格です。日本国内にまだ十数人しか合格者がおらず、日本の特殊清掃業界を牽引していかなければならない確固たる専門技術の証明です。
- Goldmorr認定ライセンス（豪州資格）：
- カビを根から除去するための国際ライセンスです。ゴミ屋敷内での孤独死やカビだらけの賃貸物件においても、再発しない確実なカビ除去技術を証明します。
これらの機材、薬剤、資材の充実性と経験、実績、そして機動力こそが、他社のやり直しを減らし、確実な原状回復を実現します。
３．【防御】顧問弁護士とUTM導入によるお客様防御網
現代の特殊清掃・遺品整理においては、お客様の情報と財産を守るための法的・技術的な防御網が不可欠です。
顧問弁護士の真の役割：お客様の「違法行為」回避
- 違法行為の回避: 顧問弁護士がいることは私たちの業界では当然ですが、その真の役割は、お客様をお守りすることにあります。
- 相続問題と法律相談: 相続問題は弁護士法により、私たちがお答えすると違法行為となります。そのため、弁護士とお客様が直接細かく話をして答えを導いてもらうことが必要不可欠であり、私たちはその環境を整えます。
個人情報漏洩対策：UTM導入による最強の防御
- 情報漏洩リスク: 現代、個人情報（故人の氏名、住所、財産状況など）は簡単に盗まれます。
- UTM導入: ラスティックでは、最新のセキュリティシステムUTM（統合脅威管理）を導入しています。これにより、現代のサイバー攻撃や情報流出からお客様の機密性の高い個人情報を徹底的に守ります。
依頼時にご協力いただく「お客様をお守りするための資料」
当社は、お客様を不当請求や窃盗のリスクからお守りするため、他社より記載していただく資料が多いと感じられるかもしれません。しかし、これはすべてコンプライアンスの徹底とお客様防御のためです。この徹底した管理体制を参考にしたいと、北海道から沖縄まで、同業者が資料を見学に来るほどです。
４．【法律と行政】国交省の指針と特殊清掃業界への思い
特殊清掃やゴミ屋敷の清掃は、賃貸借契約における瑕疵責任や原状回復義務に深く関わります。
国交省の指針：「瑕疵責任」と「特別損耗」
- 瑕疵（かし）責任: 孤独死や自殺が発生した物件は、心理的瑕疵（事故物件）となり、オーナーや管理会社は次の入居者に対し告知義務を負います。
- 特別損耗: 孤独死やゴミ屋敷化は、借主の故意・過失による特別損耗であり、民法第621条に基づき、その原状回復費用（特殊清掃費を含む）は借主側（相続人など）が負担します。
- 行政の思い: 臭いの根絶を科学的に証明し、物件の機能的瑕疵をなくすことは、賃貸市場の健全化、事故物件の再生において行政が特殊清掃業界に強く求める責務です。
顧問弁護士がいない会社の危険性
顧問弁護士がいない会社は、上記のような相続人との費用回収や告知義務の法的解釈において、違法な助言を行ったり、不適切な請求書を作成したりするリスクがあります。これは、最終的に管理会社様やオーナー様の法的リスクに直結します。
５．【リアル費用事例】岡山市・倉敷市の緊急特殊清掃（内訳付き）
特殊清掃の費用は、汚染の深度だけでなく、作業員の安全確保、汚染物の処分費用、脱臭にかかる日数によって大きく変動します。特に、強制退去が絡む場合のゴミの物量が費用を押し上げます。
事例１：【岡山市北区】ゴミ屋敷強制退去・中度特殊清掃案件
| 現場 | 岡山市北区・築25年アパート 1K（ロフト無し） |
| 状況 | 賃料滞納による強制退去。ゴミが膝上まで堆積（生活ゴミ約3トン）。退去直後に孤独死が判明し、床の一部に汚染を確認。 |
| 作業内訳 | 費用目安 |
| 救急プラン（初期除菌・初期消臭） | 99,000円 |
| ゴミ撤去・仕分け・分別作業（3トン分、作業員3名×1.5日） | 280,000円 |
| 特殊清掃（体液処理・汚染床材の剥離） | 150,000円 |
| 一般廃棄物処理費（汚染物・ゴミ3トン分） | 120,000円 |
| ヒドロ工法®脱臭作業（3日間） | 135,000円 |
| 合計費用目安 | 784,000円 |
| 費用のポイント | ゴミ撤去と一般廃棄物処理費が費用の大半を占めます。この費用は特別損耗として全額請求可能です。 |
事例２：【倉敷市】孤独死・重度汚染＋カビ・ヤニ複合案件
| 現場 | 倉敷市内の築浅マンション 1R（ロフト付き） |
| 状況 | 自殺。汚染が広範囲に及び、タバコによるヤニ汚れと、結露によるカビが全体に発生。ロフト階段裏まで体液が浸透。 |
| 作業内訳 | 費用目安 |
| 救急プラン（初期除菌・初期消臭） | 99,000円 |
| 汚染床材・壁・石膏ボードの解体撤去（体液浸透部） | 350,000円 |
| 特殊清掃・特殊薬剤による汚染分解 | 250,000円 |
| カビ除去（壁・天井）、ヤニ落とし専門清掃 | 180,000円 |
| ヒドロ工法®よる徹底脱臭（5日間） | 225,000円 |
| 合計費用目安 | 1,104,000円 |
| 費用のポイント | 解体費用と長期の脱臭作業、ロフトといった複雑な構造の作業費が費用を押し上げます。カビ・ヤニの費用も特別損耗として請求可能です。 |
６．【網羅】特殊清掃・ゴミ屋敷 Q&A 50選（管理会社・相続人向け）
| No. | 質問（Q） | 回答（A） |
| 臭気・成分測定（エビデンス） | ||
| 1 | 臭気測定データは、本当に次の入居者への説明責任を果たせますか？ | はい。データは「臭いが安全域まで分解された」ことの客観的証拠であり、告知後の入居希望者への最大の不安解消材料となります。 |
| 2 | 成分測定器で、何を測るのですか？ | 孤独死現場の場合、主要な悪臭成分である硫化水素とアンモニアの残留濃度を測り、残留成分を目に見えるようデータで提出します。 |
| 3 | 臭気測定は、他社でも行っているのではないですか？ | 数百万円のプロ仕様の機材ではなく、数千円の安物を使用している業者が多く、その測定値の正確性には疑問符が付きます。 |
| 4 | 硫化水素やアンモニアの数値データは、裁判でも有効ですか？ | はい。科学的根拠に基づくデータは、費用回収や訴訟において極めて重要な客観的証拠となります。参考としてご提出ください。 |
| 5 | オゾン脱臭とヒドロ工法®︎は、何が違うのですか？ | ニオイの分解力がヒドロキシルラジカルの利用により数十倍以上高く、復旧も早いため、空室期間短縮に貢献します。 |
| 6 | 臭気測定器の価格差は、なぜそこまで広がるのですか？ | モーター性能とセンサーの精度が全く異なるためです。安価な機材は現場の悪臭を吸い込みきれず、正しい測定ができません。 |
| 7 | 施工後のデータは、いつ頃提出されますか？ | 作業完了後、数日以内に正式な報告書として書面かメールでご提出いたします。 |
| 国際資格と技術 | ||
| 8 | IICRCのトラウマクライムシーンの資格の難しさは？ | アメリカで、世界最高水準以上の知識と技術を持つ業者しか合格できない国際的な難関資格です。日本の特殊清掃業界を牽引する資格です。 |
| 9 | 日本の民間資格では不十分なのですか？ | 経験や実績を伴わない民間資格では、見えない汚染に対応できず、他社のやり直しが発生する原因となります。 |
| 10 | カビ除去の国際資格Goldmorrのメリットは？ | カビの根を確実に除去し、再発防止のための特殊な技術を持つ証明であり、特にゴミ屋敷や浴槽、結露がひどい現場で効果を発揮します。 |
| 11 | 他社のやり直しが発生しやすい理由は何ですか？ | 機材、薬剤、資材の不足、そして経験・実績の欠如により、見えない汚染や臭いの元を取り残すためです。 |
| 12 | 見えない物とは具体的に何を指しますか？ | 腐敗による悪臭成分（硫化水素・アンモニア）、病原菌・ウイルス、そして床下や壁内の汚染浸透です。 |
| 13 | CDCやWHOのノウハウは、特殊清掃にどう活かされますか？ | 血液媒介病原体や感染症リスクへの最高レベルの除菌・安全管理に活かされます。公的機関の研修に基づく世界的なノウハウです。 |
| 14 | 厚生労働省の研修を受けたことによるメリットは何ですか？ | 日本国内の感染症対策や衛生管理基準を深く理解し、国内の法律に基づいた適切なリスク管理を徹底できることです。 |
| 顧問弁護士と個人情報保護 | ||
| 15 | 顧問弁護士がいることの真の役割は何ですか？ | 相続問題や費用回収で法律に違反する回答をせず、お客様を違法行為から守るための体制です。 |
| 16 | 弁護士とお客様が直接話すのはなぜですか？ | 弁護士法により、私たちがお客様の相続問題に細かく助言すると違法となるため、専門家同士で適切な解決策を導きます。 |
| 17 | 依頼時に多くの資料の提出を求められるのはなぜですか？ | コンプライアンスの徹底とお客様の防御のためです。不当請求や窃盗からお守りする体制に必要な資料です。 |
| 18 | UTMとは何ですか？ | 統合脅威管理システムです。現代のサイバー攻撃や情報流出から、お客様の機密性の高い個人情報を守るための防御システムです。 |
| 19 | お客様の個人情報漏洩の心配はありませんか？ | UTM導入と徹底した社員教育により、情報セキュリティを最強レベルで保持しています。 |
| 費用回収と法的根拠 | ||
| 20 | 特殊清掃費用を相続人に請求する際の法的根拠は何ですか？ | 民法上の原状回復義務（特別損耗）と、損害賠償請求権です。 |
| 21 | 高額請求と訴えられないために、管理会社として何をすべきですか？ | 顧問弁護士が監査した適正な価格の見積もりを提示し、臭気測定データで作業の正当性を証明します。 |
| 22 | 相続人が支払いを拒否した場合の対応策は？ | 弁護士指導のもと、内容証明郵便による請求、または少額訴訟による法的回収を進めることになります。 |
| 23 | 費用回収に必要なすべての証拠書類を出してもらえますか？ | はい、臭気測定データ、作業前後の写真、廃棄物処理マニフェストなど、訴訟に耐えうる証拠一式をご提出します。 |
| 24 | 孤独死保険（家主費用特約）の申請サポートはありますか？ | はい、申請に必要な見積書、報告書、領収書など、全ての書類作成をサポートいたします。 |
| 25 | 法的文書作成や内容証明のサポートはありますか？ | ご要望があれば顧問弁護士と連携し、費用請求の法的根拠となる書類作成をサポートします。 |
| 緊急対応とゴミ屋敷 | ||
| 26 | ゴミ屋敷の強制退去の期限が迫っています。即日対応は可能ですか？ | はい、緊急対応として即日〜24時間以内の初期対応（ゴミ撤去作業開始、または救急プラン）が可能です。 |
| 27 | 救急プランは、どのような場合に最優先で使うべきですか？ | ニオイが外に漏れている場合や、相続人様や管理会社様が安全に現場状況を確認したいがニオイで入れない場合に、最優先でご依頼ください。 |
| 28 | 救急プランの費用（99,000円税込み）は、相続人に全額請求できますか？ | はい、緊急の損害拡大防止措置として、特別損耗費用の一部として全額請求が可能です。 |
| 29 | ゴミ屋敷で害虫（ゴキブリ・ハエ）が大量発生しています。どうしますか？ | 初期段階で強力な害虫駆除を行います。その後、ゴミの撤去と徹底した除菌に進みます。 早急に処置をしないと卵を産んでしまい大変な事になります。 |
| 30 | 強制退去時の残置物（ゴミ・家財）の処理はどうなりますか？ | 裁判所からの強制執行手続きに基づき、執行官の立ち会いのもと、適正に撤去・処分を行います。 |
| 31 | 強制執行時の鍵開けや錠交換も依頼できますか？ | はい、提携する専門業者と連携し、強制執行に必要な全ての作業を手配・代行します。 |
| 32 | ロフト付き物件の特殊清掃費用が高くなる理由を教えてください。 | 構造が複雑で汚染が深く浸透しやすく、高所作業や狭隘部での解体が必要になるためです。 |
| 法律・行政・瑕疵責任 | ||
| 33 | 瑕疵責任（告知義務）は、清掃後も残るのですか？ | はい。心理的瑕疵（事故の事実）は残りますが、機能的瑕疵（臭いなど）をなくすことが重要です。 |
| 34 | 特別損耗を証明するための決定的な証拠は何ですか？ | 臭気・成分測定データと、作業前後の汚染写真です。 |
| 35 | 顧問弁護士がいない会社に依頼する最大の危険性は何ですか？ | 相続人との費用回収交渉で不当な請求と訴えられた際、管理会社様が法的リスクにさらされることです。 |
| 36 | 廃棄物処理法の順守をどのように証明しますか？ | 産業廃棄物収集運搬業許可に基づき廃材を処理し、マニフェスト（管理票）を提出いたします。 |
| 37 | 再発防止のための処置は行いますか？ | はい。カビ対策、消臭後の特殊コーティング（防臭処置）など、物件の状況に応じた再発防止策を提案します。 |
| 実績とノウハウ | ||
| 38 | 6,000件以上の実績は、どの地域の実績ですか？ | 北海道から沖縄まで、日本全国の難解な特殊清掃・遺品整理・ゴミ屋敷現場での経験です。 |
| 39 | 北海道から沖縄まで、同業者が資料を見学に来るというのは本当ですか？ | はい。当社のコンプライアンスの徹底と書類作成の正確性を学ぶために、多くの業者が来社されます。 |
| 40 | 延原直樹が理事を３つ務めているのは、なぜそれほど重要なのですか？ | 現場技術だけでなく、業界の規範、倫理、経営能力に優れている能力の高い証明であり、お客様への信頼の証です。 |
| 41 | 機材、薬剤、資材の充実性が、なぜ重要ですか？ | 現場の状況は千差万別であり、あらゆる汚染に対応するための「引き出しの多さ」が、他社のやり直しを防ぐ鍵となります。 |
| 42 | 他社でのやり直しの事例は多いですか？ | 残念ながら非常に多いです。ほとんどの場合、見えない臭いの元を取り残していることが原因です。 |
| リフォーム・原状回復 | ||
| 43 | 特殊清掃後のハウスクリーニング費用は別途請求すべきですか？ | はい、特殊清掃費用とは別に、ハウスクリーニング費用を請求するのが一般的です。 |
| 44 | カビ・ヤニの複合汚染の場合、工期は延びますか？ | はい。通常の特殊清掃に加え、カビの根の除去やヤニの分解洗浄が必要なため、工期は通常より長くなります。 |
| 45 | リノベーションによる物件価値向上も提案してもらえますか？ | はい、空室期間短縮のため、市場ニーズに合わせたリノベーションプランをご提案いたします。 |
| 対応と安心感 | ||
| 46 | 岡山県内のどのエリアでもすぐ来てもらえますか？ | 岡山市、倉敷市はもちろん、岡山県全域近県で迅速な現地調査と緊急対応が可能です。 |
| 47 | 土日や夜間の作業は可能ですか？ | はい、近隣への最大限の配慮を行った上で、土日や夜間の作業もご相談に応じます。 |
| 48 | 作業中の進捗報告はどのように行われますか？ | 写真付きの報告書を、メールやLINEで随時ご報告し、遠隔でも現場状況を確認できるようにします。 |
| 49 | 作業員の感染症予防対策は万全ですか？ | はい。完全防護服、専門の呼吸器保護具を着用し、IICRC基準の感染予防対策を徹底します。 |
| 50 | 貴社に依頼する際の最大の強みを簡潔に教えてください。 | 顧問弁護士監督による訴訟リスク回避と、国際資格に基づく臭いの科学的根絶をワンストップで提供できる点です。 |
| 51 | UTM導入は、お客様にとってどんな安心感がありますか？ | 機密性の高い個人情報（財産情報など）が、現代のサイバー犯罪から守られているという確実な安心感です。 |
まとめ：特殊清掃 岡山でリスクゼロと物件再生を両立する行動指針
岡山でゴミ屋敷や孤独死といった緊急案件に直面した管理会社様、相続人様がとるべき行動は、「科学的なエビデンス」と「法律の盾」を持つ業者を選ぶことです。
見える化・データ化が可能で、私たちが施工した後も利用してクレームを防止して欲しい。私たちは単にニオイを落とすだけではなく、お客様の財産と信用を守るために仕事をしています。
| 最重要キーワード | 管理会社・相続人様への絶大なメリット |
| 臭気・成分測定データ | 「消臭できた」の科学的エビデンス。告知後のクレーム・訴訟リスクを最小化。 |
| ヒドロ工法®︎ | オゾンの数十倍の分解力を持つ特許技術。孤独死臭・カビ・ヤニ臭を根本から短期間で根絶。 |
| IICRC国際資格 | 他社のやり直しがない、世界最高水準以上の確実な技術と志の高さの証明。CDC・WHOのノウハウで感染症対策も万全。 |
| 顧問弁護士の監督 | 高額請求・窃盗から身を守り、相続問題における違法行為を回避するための法律の盾。 |
| UTM導入 | 機密情報をサイバー犯罪から守る、現代に不可欠な最高水準のセキュリティ。 |
| 理事を３つ務めている安心 | 6,000件以上の実績に裏打ちされた、業界を牽引する能力の高さと倫理観。 |
【プロの強い主張】
- 「消臭できた」は数値で証明を義務化してください。 感覚的な判断は、管理会社様・相続人様をリスクに晒します。
- 安価な測定器の「偽りのエビデンス」に騙されないでください。 測定器の価格と精度は、お客様の将来的なクレームリスクに直結します。
- 私たちは、単にニオイを落とすだけでなく、皆様の未来を守るために仕事をしています。 CDCやWHOのノウハウを取り入れた当社の感染管理・清掃技術は、お客様の生命と財産を守るための最高水準の証です。
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