【プロ監修】岡山での特殊清掃｜相続人・管理会社が知るべき全知識と費用（2025年最新版）

2025年10月3日

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岡山での特殊清掃は「法律」と「科学的根拠」で選んでください

岡山市や倉敷市など、岡山県内でご所有・管理されている賃貸物件で、孤独死や事故が発生し、特殊清掃が必要になった皆様へ。

通常の清掃では解決できない感染症リスクや強烈な腐敗臭は、民法上の原状回復義務や近隣トラブルに直結する深刻な問題です。特に遠方にお住まいの相続人様や、入居者募集を急ぐ管理会社様にとって、迅速かつ確実な特殊清掃業者の選定は最重要課題です。

当社は、6,000件以上の現場経験と国際資格に基づく科学的技術により、「臭いの根絶」と「法律的な安心」を両立したサービスを提供します。

本記事は、特殊清掃の費用相場、必須となる法律知識、そしてカビ・ヤニ問題への専門的な対応策まで、プロの視点から徹底解説します。

緊急時は、まず「救急プラン（初期除菌・初期消臭）」をご利用ください

特殊清掃の依頼者の約8割の方が、本格清掃の前に救急プラン（99,000円・税込）をご利用になります。

救急プランの主な使用用途とメリット

使用用途	メリット
ニオイが外に漏れて近隣からのクレームの可能性の抑制	初期消臭剤を散布し、悪臭の拡散を緊急で食い止め、近隣トラブルを未然に防ぎます。
貴重品を自分の目で見たいが、ニオイがきつくて中に入れない	初期除菌・初期消臭を行う事で、ご遺族が安全に短時間立ち入り、重要書類や貴重品を確認できます。
現場状況を正確に把握したい	感染リスクを低減し、オーナー様や管理会社様が安全に現地調査を行うための環境を整えます。

１．【必須知識】特殊清掃と法律上の原状回復義務

特殊清掃を必要とする現場は、通常の損耗ではなく、借主の責任による特別損耗と見なされます。この費用の負担義務は、特に相続人様と管理会社様にとって非常に重要です。

費用の原則負担者と民法上の義務

特殊清掃および原状回復工事の費用は、原則として民法上の原状回復義務（民法第621条）に基づき、借主側が負う責任です。

費用負担者	負担理由
連帯保証人	借主と同様の義務を負います。
法定相続人	故人の負の財産として、特殊清掃費用を相続します。
物件オーナー（大家）	相続人全員が相続放棄をしたなど、最終的に誰も負担できない場合に費用を負担します。

顧問弁護士と連携した「法令順守」の重要性

優良な業者は、必ず顧問弁護士の監督のもとで業務を行います。これは、違法な営業や不当な請求がないことの証明となり、管理会社様が賃借人側との費用交渉を進める上でも強力な後ろ盾となります。

２．特殊清掃の費用相場と、汚染レベル別料金目安（岡山）

特殊清掃にかかる費用は、汚染の深度と範囲、そしてカビ、ヤニなどの複合的な問題の有無によって大きく変わります。

作業内容	汚染レベル・状況	費用相場（目安）
軽度汚染	床上・部分的な汚染、早期発見	10万円～35万円
中度汚染	体液が床材に浸透、広範囲の除菌・脱臭が必要	35万円～80万円
重度汚染	汚染が床下・壁に達し、建材の解体・撤去が必要	80万円～150万円以上
カビ・ヤニ清掃	ゴミ屋敷のカビ、タバコ臭（軽度）など	5万円～30万円（特殊清掃費と別途）
汚れた畳の撤去	汚染度による	15,000円～
消臭剤・除菌剤の散布	部屋の範囲による	30,000円～
オゾン脱臭・ヒドロキシルラジカル	悪臭のレベルに応じた機械脱臭（1日あたり）	30,000円～
作業人件費用	難易度により変動	23,000円～33,000円/人

遠方にお住まいの相続人様へ：費用を抑えるためにも、まずは緊急性の高い初期対応（救急プラン）をご検討ください。

３．【プロの技術】カビ・ヤニ落とし・タバコ臭への専門対応

特殊清掃の現場では、孤独死による腐敗臭に加え、カビやヤニ落とし、たばこ消臭が複合的に絡むことが多くあります。これらの問題は、それぞれ専門的な技術が必要です。

カビ問題：カビ部屋のカビ落としと除菌

ゴミ屋敷や湿度の高い環境では、壁や天井に毒性の強いカビが大量発生しています。

• 専門薬剤: 一般に市販されるカビ取り剤では歯が立たない、強力な専門薬剤を用いてカビの菌糸を根絶します。

• 除菌徹底: カビの胞子や、腐敗による細菌・ウイルスを徹底的に除菌し、健康被害を予防します。

ヤニ問題：強烈なタバコ臭（ニコチン汚れ）の除去

賃貸物件では、入居者のタバコによるヤニ汚れやタバコ臭が問題になるケースも多々あります。

• ヤニ落とし: 壁紙や建材に染み付いたニコチンとタールを、専用の洗剤と技術で徹底的に分解・洗浄します。

• タバコ消臭: 臭いの元となるヤニを洗浄した後、オゾン脱臭や特許技術「ヒドロ工法®︎」を用いて、臭いの分子を根本から破壊し、部屋を無臭化します。

４．特殊清掃のプロが教える！優良業者を選ぶ３つの絶対基準

岡山で確実に特殊清掃を成功させ、後のトラブルを防ぐために、この3つの基準を必ず確認してください。

１. 科学的エビデンス（根拠）を持つ国際資格の有無

日本の民間資格の多くにエビデンスがない中、国際的な資格こそが確実な技術の証明となります。

日本に10名程度！希少なIICRC「トラウマクライムシーン」認定

• IICRC認定トラウマクライムシーン：世界最大級の清掃・修復業界団体による国際資格で、科学的根拠に基づき、世界水準以上の特殊清掃技術を証明します。

• 安心と信頼性：この資格の取得者は日本国内にわずか10名程度しかおらず、取得者が在籍する業者は、極めて高い専門性と倫理観を持つ証明となります。

２. 臭気改善を「数値」で客観的に証明できる体制

人の感覚に頼らず、客観的なデータで臭いの根絶を証明できることが、特に管理会社様にとって必須条件です。

• 臭気測定器による数値提示：施工の前後で専門の臭気測定器を使用し、臭気レベルの改善度を数値化して提示します。

• トラブル回避のエビデンス：この数値データは、オーナー様・管理会社様が次の入居者に対して「臭いは完全に除去した」と法的に説得力のある説明をするための確かなエビデンスとなります。

３. 6,000件以上の豊富な実績と廃棄物処理法の厳守

特殊清掃は経験値が品質に直結します。また、汚染された建材の処理は法律で厳しく定められています。

• 豊富な実績：6,000件以上の現場経験は、どんな困難な状況にも対応できる知識と技術の証です。

• 廃棄物処理法の厳守：汚染物や解体した建材を合法的に処理するための産業廃棄物収集運搬業許可など、公的な許可を持っているか確認してください。許可がない業者は不法投棄のリスクがあり、依頼者側も責任を問われる可能性があります。

５．特殊清掃に関するQ&A（相続人・管理会社向け）

Q1. 特殊清掃の費用は誰が払うのですか？

A. 原則として、孤独死による費用は借主側の特別損耗と見なされ、連帯保証人または法定相続人が負担します。故人の財産（敷金など）で賄えない場合、これらの関係者に請求されます。

Q2. 火災保険は特殊清掃に適用できますか？

A. 火災や爆発が原因の場合は適用対象となる可能性が高いです。孤独死でも、「汚損・破損特約」や「家主費用特約（孤独死保険）」が付帯されていれば、費用が補償されるケースがあります。必ず保険会社にご確認ください。

Q3. 遠方から依頼する場合、立ち会いは必須ですか？

A. 立ち会いは必須ではありません。鍵の郵送やキーボックスでの対応が可能です。作業の前後や貴重品捜索時など、必要なタイミングで写真や電話、オンラインでの報告を徹底いたします。

Q4. 臭気測定器で臭いが取れたと証明できれば、次の入居者に告知義務はなくなりますか？

A. いいえ、告知義務は消滅しません。心理的瑕疵（孤独死・事故などの事実）は宅地建物取引業法に基づき、オーナー様（貸主）が最初の入居者に対して告知する義務があります。ただし、臭いの除去を数値で証明できることは、入居者への不安払拭と説明責任を果たす上で非常に有利なエビデンスとなります。

Q5. 汚染がひどく、清掃だけでは原状回復が難しいです。リフォームも依頼できますか？

A. はい、可能です。汚染された建材の解体・撤去、特殊清掃、そして壁紙・床の張り替え、水回りの補修といった原状回復工事はもちろん、リノベーションまでワンストップで対応できます。複数の業者に依頼する手間や工期の遅れを防ぎます。

Q6. 警察の現場検証が終わっていなくても依頼できますか？

A. 依頼自体は可能ですが、実際の清掃作業は警察（または検視官）の現場立ち入り・捜査許可が下りてから開始となります。まずはご相談いただければ、許可が下り次第すぐに対応できるよう準備を進めます。

Q7. 遺品整理も一緒に依頼できますか？

A. はい、特殊清掃の前段階として、故人の遺品を適切に仕分け・整理する遺品整理も一貫して承ります。特にゴミ屋敷と複合している場合は、清掃と整理を同時に進めることで、手続きがスムーズになります。

Q8. 費用を抑えるために、自分たちでゴミや汚染物を撤去してもいいですか？

A. 絶対に避けてください。悪臭や腐敗物には、感染症を引き起こす細菌やウイルスが潜んでいます。適切な防護服と専門知識なしに立ち入ることは、健康上のリスクが非常に高いため、必ずプロの専門業者にお任せください。

まとめ：岡山での特殊清掃で後悔しないための最重要キーワード

岡山で物件を持つ相続人様、および管理会社様は、以下の重要キーワードを持つ業者を選定することで、確実に問題を解決し、後の法的・経済的リスクを回避できます。

重要キーワード	影響する要素
IICRC国際資格	技術の科学的エビデンス。臭いの根絶を保証。
6,000件以上の実績	どんな困難なカビ・ヤニ・孤独死現場にも対応できる経験値。
顧問弁護士の監督	民法上の原状回復義務、適正な価格、違法業者回避。
臭気測定による数値提示	管理会社の告知・説明責任、相続人の安心感の確かなエビデンス。
救急プラン	近隣クレームと感染リスクの緊急抑制。
ワンストップ対応	特殊清掃、ヤニ落とし、リフォームまで一括対応。
廃棄物処理法厳守	汚染物の不法投棄リスク回避。