2025年12月16日
岡山県で賃貸物件を所有・管理される皆様が、入居者様の自殺という突然の事態に直面したとき、本記事は最短で原状回復し資産価値を守るための実務ノウハウを提供することを目的としています。
腐敗臭・血液汚染・害虫発生など専門知識が必須となる課題をどう解決するか、岡山で特許消臭技術を持つラスティックの事例を交えて徹底解説します。
心理的負担の大きい現場対応を最小限の時間とコストで終わらせるために、管理会社様からご遺族様までが今すぐ知るべき情報を網羅しています。
コンテンツ
事故物件となったゴミ屋敷・自殺現場のリアル―岡山で発生した特殊清掃の最前線
岡山県内で発生した自殺案件のうち、約3割がゴミ屋敷化した室内で起きています。
腐敗臭は壁や床だけでなく配管やエアコン内部にも浸透し、通常のハウスクリーニングでは取り切れません。
さらに血液・体液が床材の隙間からコンクリートまで達すると、内装解体を伴う大規模な特殊清掃が必要となります。
本章では、実際にラスティックが対応した木造アパート・RCマンションの事例を通じて、発見から原状回復完了までの時間軸、費用、オーナー様への金銭的ダメージを可視化します。
臭気測定器での数値データや近隣クレーム件数の推移も公開し、放置リスクの大きさを具体的に解説します。
警察発見から清掃依頼まで：大家様・管理会社様・ご遺族様の対応フロー
警察による現場検証が終わった直後から、物件価値を守るためのカウントダウンは始まります。
鍵の管理・室内撮影・保険会社連絡・見積り取得など、初動が遅れるほど腐敗が進行し費用が跳ね上がるためです。
岡山県の平均気温は夏場で30度を超え、体液がカーペットや畳に染み込む速度は想像以上に早いことを理解しておきましょう。
ここでは、発見から最短24時間で特殊清掃に着手したケースをモデルに、各ステークホルダーが行うべき実務タスクを時系列で示します。
- 0〜3時間：警察と司法解剖の可否確認、現場封鎖、鍵受領
- 3〜6時間：管理会社様がオーナー様へご連絡、火災保険特約の適用可否を確認
- 6〜12時間：ラスティックなど、特殊清掃へご相談しお見積もり
- 24時間以内：最安値ではなく実績・保険対応力で業者を選定
異臭・害虫・汚染箇所…放置が招く二次被害と費用負担
腐敗臭が隣室や共用部に漏れると、別の入居者様の退去・賃料減額交渉を招き、最終的には年間家賃収入の20％超が損失となる試算もあります。
また、体液に群がるウジやクロバエは48時間で成虫化し、建物全体に飛散することで共用廊下やエレベーターまで清掃範囲が拡大します。
放置期間が1週間を超えると、木造床下まで浸透した臭気を除去するために床組み交換が必要となり、50万円以上の追加工事費が発生するケースが多数です。
ラスティックの統計では、発見から3日以内にご依頼した現場と7日後に依頼した現場では、平均総額が1.8倍に膨れ上がっています。
早期対応こそ最大のコストカット策であることを数字で示します。
ウジ・ハエ駆除を早急にしてほしい！
ウジやハエはわずか数粒の卵が24時間で孵化し、臭気をエサに爆発的に増殖します。
岡山市の夏季平均湿度70％以上という条件は、害虫の成長スピードをさらに加速させる要因です。
特殊清掃ではまず殺虫剤の空間燻蒸と残留噴霧を同時に行い、成虫・幼虫・卵のすべてを処理することが重要です。
このフェーズを怠ると、清掃完了後に再び害虫が発生し、再作業費用とクレーム対応に追われる結果になります。
ラスティックでは、医薬品医療機器等法に基づく第2類医薬品の殺虫剤を使用し、人体への影響を最小限に抑えながら即効性を確保しています。
また、卵を産んでしまっている場合には熱などで卵を破壊していく必要があります。
孤独死との違いは？故人様のご遺体・遺品整理が求められる理由
孤独死と自殺では、遺品整理の心理的ケアと証拠保全のポイントが大きく異なります。
自殺の場合、遺書・スマートフォン・薬物容器などが残されていると、警察や保険会社から追加情報を求められる可能性が高く、ご遺品の取り扱いには法的配慮が欠かせません。
また、ご遺族様の感情への配慮として、故人様の想い出を丁寧に仕分けご供養する事が必要です。
ラスティックには遺品供養士が在籍しており、形見分けの発送から寺院供養までワンストップで対応可能です。
これにより、管理会社様は原状回復と並行して遺族対応を進められ、退去精算や再募集までのリードタイムを短縮できます。
臭いを消す！血液・体液除去と特許消臭技術のヒドロ工法®
ラスティックが岡山県で特許を取得したヒドロ工法®は、腐敗臭の主成分であるアミン類と硫黄化合物を同時に分解することを目的に開発されました。
一般的な薬剤噴霧やオゾン燻蒸では表面の脱臭しかできないため、床下や壁内部に残った臭気が数週間後に再発するリスクがあります。
ヒドロ工法®は高濃度ヒドロキシルラジカル水溶液をミスト化し、壁内に圧入しながら分子レベルで酸化分解を行うのが最大の特徴です。
岡山市北区のRCマンション2LDK事例では、従来工法だと72時間かかった消臭工程を36時間に短縮し、臭気指数を200→20（人が感じないレベル）まで低減しました。
オーナー様の空室損失を最小限に抑える画期的な技術として注目されています。
表面洗浄から床解体、基礎洗浄まで―汚染レベルと状況別の作業方法
血液・体液汚染が軽度であれば、表面材の洗浄と防臭コーティングで完了しますが、中度以上では床材を剥がし根太やコンクリート基礎まで洗浄・防臭処理が必要です。
ラスティックでは汚染レベルをA～Dの4段階に分類しており、Dレベル（基礎浸透）の場合でも、ヒドロ工法®を併用することで解体範囲を50％削減した実績があります。
作業手順を可視化すると以下の通りです。
- ステップ1：ATP測定器で菌数を数値化しレベル判定
- ステップ2：表面バイオ洗浄で有機汚染を除去
- ステップ3：必要範囲のみ床材・壁紙剥がし・石膏ボードを解体
- ステップ4：コンクリート基礎に浸透させるヒドロ工法®噴霧
- ステップ5：乾燥後に再測定し、基準値以下であれば防臭コーティング施工
薬剤処理＋オゾン脱臭で徹底除菌・消毒
ヒドロ工法®の前後には、必ず塩素系および第四級アンモニウム塩を主成分とした薬剤処理を行い、感染症リスクをゼロに近づけます。
特にC型肝炎ウイルスや破傷風菌は乾燥後も生存するため、高濃度オゾン発生器を8時間程度（状況により判断）稼働させ、空間全体をガス状で消毒する二段構えが不可欠です。
この工程により、細菌数は初期値の10⁶CFU/m³から検査基準値の10²CFU/m³以下へと大幅に減少します。
オゾンは作業終了後しっかりと換気をし一定時間置くと酸素に戻ります。
当社の成分測定器でオゾンの残留を測定し濃度が下がってからの入室可となります。
その時には人体への残留リスクもありません。
害虫駆除と消臭剤の併用で原状回復を短時間で完了
臭気の元を断つと同時に、ウジ・ハエの再発を防ぐことが空室期間を短縮する鍵です。
ラスティックはIGR系（昆虫成長抑制剤）とピレスロイド系殺虫剤を組み合わせ、成虫の駆除だけでなく幼虫の羽化を物理的に阻止します。
さらに、消臭剤には強力かつ安全面を考慮した薬剤を使用していますので再募集時の内見でも不快臭が戻る心配がありません。
このダブルアプローチにより、施工から5日後に新規入居付けが決まったケースも複数報告されています。
水害・ペット臭・事件現場との違いと追加対策
水害やペット臭の場合はアンモニア系・脂肪酸系の臭気が主体であるのに対し、自殺現場では血液由来のヘモグロビン分解臭が多く主因です。
そのため、脱臭剤のpHや酸化還元電位を最適化しないと分解効率が大きく低下します。
事件現場で薬品が撒かれたケースでは、化学燃焼臭が混在するため活性炭フィルター付き負圧集塵機の併用が必要です。
ラスティックでは臭気成分を現場でGC-MS分析し、最適な薬剤配合を即時決定できる体制を整えています。
これにより、複合臭でも一度の施工で臭気指数5以下を達成しています。
岡山県で信頼できる特殊清掃業者を選ぶ7つの視点
岡山県内には特殊清掃を掲げる業者が約40社以上存在しますが、技術力や保険対応力は千差万別です。
ここでは、オーナー様・管理会社様が失敗しないために押さえるべき7つのチェックポイントを解説します。
国際資格保有率や機材の保有数、見積り方式など、具体的な比較表も提示するので、複数社を検討する際の判断材料としてご活用ください。
特殊清掃業の認定・許可とスタッフ経験年数をチェック
第一に確認したいのは、国際資格取得者が在籍しているかと機材の保有数です。
資格がない場合、臭いが取れるというエビデンスは世界中どこにもありません。逆に言えば、国際資格者はIICRCより国際基準以上の施工、完全消臭ができるエビデンスを認められています。
また、特殊清掃と名乗りながら「オゾン発生機が2台や3台しかない・・」など、お客様の分からない所で業者の手抜きが見受けられます。その場合薬剤などの見極めも甘く、また適した薬剤を持っていない可能性も高いため再施工率の高い傾向があります。
以下の表で主要5社を比較すると、ラスティックは平均7.2年と頭一つ抜けていることが分かります。
国際資格者は岡山県ではラスティックに1名のみしか存在しない最難関の資格です。
| 業者名 | 国際資格取得者数 | 平均経験年数 | オゾン発生器保有数 | ヒドロキシル発生器保有数 |
|---|---|---|---|---|
| ラスティック | 1名 | 7.2年 | 11機 | 1機 |
| A社 | 0名 | 4.5年 | 6機 | 0機 |
| B社 | 0名 | 3.8年 | 3機 | 0機 |
| C社 | 0名 | 2.9年 | 1機 | 0機 |
| D社 | 0名 | 3.0年 | １機 | 0機 |
遺品供養士・国際資格トラウマクライムシーン在籍で安心体制
遺品供養士やInternational Trauma Scene Clean Up Technician（TSCT）などの国際資格を持つスタッフが在籍しているかは、作業品質とご遺族様の対応力を測る重要な指標です。
ラスティックはTSCT有資格者が県下唯一在籍していますので、臭いが落ちず再度違う業者を探すなどと言ったことがないためご安心してご利用いただいています。
心的外傷を抱えるご遺族様へのグリーフケア研修も annually 受講しており、技術だけでなく心のケアも重視しています。
見積り無料・保険適用可など料金システムと金額の透明性
特殊清掃業者の中には定価を作っていない会社もあるため、見積書の内訳が不透明だとトラブルの温床になります。
ラスティックでは、汚染面積・解体範囲・薬剤量をすべて㎡単価で明示し、火災保険やオーナー向け家賃補償保険の適用可否を無料で診断します。
請求時も電子データで明細を提出し、費用対効果を数値で比較できる仕組みを採用しています。
当社ラスティッ口コミ評判と実績
Googleレビューでは平均★4.9を獲得し、岡山県内の同業他社平均★4.2を大きく上回っています。
年間施工件数は平均230件で、そのうち自殺現場が約25％、孤独死が50％、その他が25％です。
再作業率は0.2％と極めて低く、保証期間内に臭気が再発した場合は無償で再施工するポリシーが信頼を集めています。
全国対応か？一部エリア限定か？対応範囲を確認
岡山県外の所有物件でも同等品質を求める場合、対応エリアは重要な選定基準となります。
ラスティックは中四国エリアを中心に隣接県の兵庫・広島・鳥取などまで即日対応が可能ですが、北海道・沖縄など遠方は信用できる提携会社を紹介する方式を取っています。
ご遠方物件の場合は交通費・宿泊費が加算される事もあるため、事前に見積書で明示されているかを必ず確認しましょう。
アパート・マンション・空き家別の費用相場と見積もりの読み方
特殊清掃の費用は、間取り・構造・汚染レベル・解体範囲に加え、ゴミ屋敷化の有無や臭気再発保証の有無など、多数の変数で上下します。
岡山県での平均相場を把握しておくことで、見積書を受け取った際に“高すぎるのでは？”という漠然とした不安を具体的な数値で判断できます。
ただし、施工能力の差など、同じ条件でないといけないため、特殊清掃での相見積もりは非常に難しいと言われています。
本章ではアパート・マンション・空き家それぞれの構造的特徴を踏まえ、費用が跳ね上がりやすいポイントと削減のコツを余すところなく解説します。
1LDK・2LDK・3LDKの基本料金と追加工事費 目安
岡山県内でラスティックが実際に提出した過去3年分の見積書を分析すると、1LDKで15万～40万円、2LDKで25万～60万円、3LDKで40万～90万円超えがボリュームゾーンでした。
ただし、血液・体液が床下まで浸透した場合は、解体費と産廃処分費が㎡あたり6,000～9,000円加算されます。
※ニオイの軽減ではなく完全消臭の値段となります。
共用部クリーニングやエレベーター養生など、建物管理規約で義務付けられている追加作業費も要注意です。
| 間取り | 基礎清掃・消臭 | 解体・産廃 | 害虫駆除 | 合計目安 |
|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 120,000円 | 60,000円 | 20,000円 | 200,000円 |
| 2LDK | 180,000円 | 100,000円 | 30,000円 | 310,000円 |
| 3LDK | 260,000円 | 150,000円 | 40,000円 | 450,000円 |
ゴミ屋敷片付け＋消臭＋リフォームの総額モデル 目安
ゴミ屋敷状態が併発している場合、特殊清掃前に可燃・不燃・リサイクルの分別と搬出が必要です。
1㎥あたり平均8,000円の処分費が上乗せされ、20㎥のゴミがある2LDKなら16万円が追加されます。
そのうえで床材の貼り替え・クロス全面張り替えを行うと、リフォーム費は㎡あたり3,500円が相場です。
最終的に“片付け＋清掃＋リフォーム”をワンストップで依頼すると、2LDKで総額80万～120万円になるケースが多いのが実情です。
管理会社様・不動産オーナー様・入居者様のご負担割合
自殺が起きた賃貸物件では、契約書に明記された原状回復特約や賠償責任条項に基づき費用負担者が決定します。
岡山県では家主様ご負担60％：管理会社様ご負担10％：入居者様（連帯保証人）ご負担30％という比率が最多ですが、火災保険の特殊清掃特約が適用されれば、オーナー様ご負担を10％以下に圧縮できる場合があります。
保険請求には写真・臭気測定値・成分測定値の提出も必要な場合があるので、見積依頼時に業者へ撮影代行を依頼しておくと手続きがスムーズです。
高額トラブルを防ぐ見積・契約チェックリスト
後から聞いていない追加料金を請求されないためには、見積書の記載内容を事前に精査することが不可欠です。
以下のチェックリストもご参考として活用し、不明点は必ず書面で確認・修正依頼を行いましょう。
- 単価×数量の掛け算表記になっているか
- 薬剤種類が明示されているか
- 解体範囲と再施工保証の有無が明記されているか
- 追加作業が発生した場合の単価が事前合意されているか
顧問弁護士のついた会社を選ぼう
ご遺族様との費用負担交渉やご入居者様への損害賠償請求が発生する場合、法律の専門家が間に入ることで紛争リスクを大幅に下げられます。
ラスティックは岡山弁護士会所属の顧問弁護士と連携し、必要に応じて示談書や内容証明のご相談をお受けしています。
契約前に必ず法律相談がセットになっているかを確認するだけで、数十万円の訴訟コストを未然に防げる可能性があります。
情報漏洩防止策をしている会社を選びましょう
事故物件情報は家賃下落や風評被害に直結するため、お客様情報や現場写真や間取り図を業者がサイバーなどにより盗み出されると資産価値が著しく毀損します。
ラスティックではUTMにより徹底的にデータを管理していますのでご安心ください。
見積依頼時には個人情報漏洩をどのように防止しているかも聞いてみましょう。
現代ではウイルスバスターのような無料のソフトなどを導入しても簡単に情報を盗み出されます。
徹底管理した会社を選定することが、オーナー様のリスクヘッジになります。
ご依頼前に準備したい書類・連絡・入室立ち合いチェック
特殊清掃のご依頼をスムーズに進めるには、現場鍵の所在確認から保険証券の写し取得、緊急連絡網の作成まで事前準備の質が成否を分けます。
特殊清掃会社・保険会社様・警察・ご遺族様の四者間で情報が錯綜すると、着手までに1週間以上遅延し費用が倍増する例もあります。
本章では、オーナー様と管理会社様が初動48時間で完了できるチェックシートを提示し、立ち合い人や鍵受け渡しのタイミングを可視化します。
「書類が足りず作業が止まった」「立ち合い者が急に来られなくなった」といった実務トラブルを未然に防ぎ、最短で原状回復を実現するための具体策を解説します。
必要書類と保険手続きの流れ
火災保険や家賃保証保険を適用するには、事故証明書・死体検案書・現場写真・見積書の四点セットが最低必須となります。
岡山県では警察が事故証明書を発行するまで通常2営業日かかるため、書面の受領と同時にPDF化し保険会社様へメール提出すると審査が1日短縮されます。
保険会社様から追加情報を求められた場合に備え、臭気測定データ・成分測定データと解体範囲図を用意しておくと却下率が大幅に下がるため極めて有効です。
- 事故証明書（警察発行）
- 死体検案書（医師発行）
- 現場写真・動画（初動時）
- 特殊清掃見積書
- 臭気測定値・成分測定値・解体図
ご遺品・不用品回収と処分のポイント
ご遺品は感情的価値と法的価値の双方を持つため、単なる粗大ゴミとして処分するとご遺族様トラブルに発展します。
ラスティックでは徹底的にヒアリングをさせていただき「供養・形見・売却・廃棄」の4カテゴリで分類し、スタッフ間で気になるものが出てくればご遠方のご遺族様にラインでも確認可能な体制を整備しています。
家電リサイクル法対象品は回収証明書を添付し、ご貴重品はご貴重品BOXを設置することで、後日の紛失クレームをゼロに抑えています。
ご近隣説明・再入居募集までのスケジュール管理
特殊清掃日程が決まり次第、同フロアの入居者様と管理組合様へお客様の合意の上ご挨拶とご説明を行うとクレームの9割を事前に抑制できます。
※詳細まではプライバシー厳守の為お守りしています。
臭気が共用部に漏れる恐れている場合があり、オゾン脱臭機を廊下に設置し消臭をしようとする業者をみますがそれでの消臭はマスキングに等しいです。
そういった話が出てくれば施工能力の低い会社と要注意です。
再入居募集は作業完了証明書を取得した当日から広告開始することで、空室期間を平均14日短縮したデータもあります。
発生から完了までの時間を短縮するコツ
鍵のデジタルロック化と遠隔立ち合いシステムを導入すると、オーナー様が現地へ赴かずに作業進捗を確認でき、平均2.3日の短縮効果が出ています。
さらに、電子契約サービスを使い見積承認から着手承諾までをオンライン完結させれば、郵送待ちのタイムラグを解消できます。
臭気測定器と成分測定器で臭いの可視化を必ずしましょう
主観的な「まだ臭う」「もう大丈夫」は後々の再施工トラブルの原因です。
臭気測定器・成分測定器で数値化し、作業前後を比較することで再発リスクを科学的に証明できます。
保険会社や新入居者へ提出できる正式レポートを取得することが、資産価値を守る最強のエビデンスとなります。
必要になるかもしれない為、ATP検査のできる会社かどうかを確認しておきましょう。
後になって必要となった場合別業者を探せば高くなってしまうことが多いです。
また、保険会社様の多くは臭いより写真判断で料金を決定する事が多いため、ATP検査は非常に有効となります。
ビフォーアフター事例で見る原状回復の効果
言葉だけでは伝わりにくい特殊清掃の成果を、写真と数値で示したビフォーアフター事例を公開します。
臭気指数・ATP値・室温推移など定量データを併記することで、オーナー様が投資対効果を即座に判断できる内容となっています。
「本当に臭いがゼロになるのか？」「床を全部剥がさないとダメなのか？」という疑問を、実際の案件データでクリアにします。
血液・体液汚染部屋の洗浄〜脱臭〜リフォーム実施工程
築35年木造アパート1Kで発生した事例では、床下まで体液が浸透し臭気指数340を記録していました。
初日で床剥ぎ・害虫駆除を完了し、2日目にヒドロ工法®を実施、3日目に徹底洗浄、4日目にフロアタイル貼り替えとクロス張り替えを行い、5日目にATP値45RLU、臭気指数18まで低減しました。
結果として予定より2日早く引き渡しが完了し、空室損失を約6万円削減しました。
ヒドロキシル処理で異臭ゼロを実現した消臭実績
RC造マンション2LDKの事例では、従来工法で残っていた配管奥の臭気をヒドロキシル処理により完全分解。
処理前のメチルアミン濃度12ppmが施工後0.3ppmに減少し、人が感じ取れる閾値1ppmを大幅に下回りました。
再入居後も半年間測定を継続しましたが、再発ゼロを記録しています。
解体工事を最小限に抑えたコスト削減ケース
床下点検口から薬剤を注入する局所インジェクション法を採用し、畳3枚分のみの解体で済んだ事例では、解体費と再施工費を合わせて24万円節約できました。
木造住宅で床全面を剥がす従来法と比較し、作業日数も2日短縮。
オーナー様は予定していたリフォーム資金を外壁塗装に充当でき、資産価値の向上にもつながりました。
よくある質問とトラブル防止策
お問い合わせの多い疑問点をまとめ、再施工や保険適用などで躓きやすいポイントを整理しました。
表形式で一目で理解できるようにしていますので、ご検討段階での不安解消にご活用ください。
| 質問 | 回答 | トラブル防止策 |
|---|---|---|
| 作業日数は？ | 1Kで最短2日、2LDKで3〜5日。 | 初回見積りに工程表を添付。 |
| スタッフ人数は？ | 汚染軽度で2名、重度で4名体制。 | 人件費単価を事前提示。 |
| 賃貸でも保険適用？ | 家主費用特約で最大100％補償。 | 必要書類を一覧で準備。 |
| 臭いが再発したら？ | 保証期間内なら無償再施工。 | 保証内容を契約書に明記。 |
| 遠方でも見積可能？ | オンライン内覧で即日概算見積り。（臭気が計測不可かつ汚染度が分からないため） | 上限金額を教えていただきその上で現地を見て正しいお見積書をご提示いただく。 |
作業日数・スタッフ人数の目安は？
間取りと汚染レベルで変動しますが、1LDK軽度汚染なら2名2日、中度汚染で3名3日が標準です。
重度汚染では4名4〜5日体制となり、害虫駆除と解体範囲が拡大するほど人数と日数が比例して増加します。（建物の造りなどにより体制変動あり）
工程表を事前に共有し、途中変更があればメールで合意を取ることがトラブル回避の鉄則です。
賃貸物件でも保険は使える？手続き方法を解説
家主費用特約付き火災保険であれば、特殊清掃・残置物撤去・リフォーム費用の大半をカバーできます。
提出書類は事故証明書、見積書、写真、作業完了報告書が基本セットです。
ラスティックでは保険会社と連携し手続きする事も可能ですので、時間を平均3日短縮しています。
再発する臭気への再作業保証と対策
保証期間は1週間～2週間が業界標準です。
保証条件として臭気測定データ・成分測定データと施工写真をクラウド保管し、再発時は無償で再測定・再施工を実施します。
契約書に保証内容と上限金額を必ず明記し、口頭説明のみで済ませないことが重要です。
ご遠方のご遺族様でも安心のオンライン見積もり手順
特殊清掃ではスマートフォンで撮影した360度動画をクラウド共有し、図面と照合しながらリアルタイムで汚染範囲を確認する方式を採用していますが臭気が分からない為あくまで概算となる事を予めご了承ください。
お見積書は画面共有でご説明し、電子署名で承認が完了します。
郵送手続きが不要なため、海外在住のご遺族様でも時差に合わせた対応が可能です。
自殺が起こってしまった際の業者の選び方 まとめ
岡山で自殺現場の特殊清掃をご依頼する際は、①特許技術の有無、②資格保有率、③見積り透明性、④法務・情報漏洩リスクへの備え、⑤再施工保証、⑥保険対応力、⑦ご遺族様ケア体制の7項目で比較することが最適解です。
ラスティックはこれら全てを網羅し、年間約230件の実績で再発率0.2％という結果を残しています。
大切な賃貸資産を守り、入居者と近隣住民の安心を取り戻すために、本記事で示したチェックリストと事例を参考に、後悔のない業者選定を行ってください。
特殊清掃専門：ラスティック
