2026年1月4日
岡山県内でアパート・マンションを所有・管理されているオーナー様、管理会社様。突然の借主様の孤独死、そして追い打ちをかけるような「相続放棄」の通知に、強い憤りとご不安を感じていらっしゃることとお察しいたします。
「ご遺族様が払わないなら、オーナーが自腹を切るしかないのか？」 「できるだけ安く済ませたいが、臭いが残って事故物件扱いが長引くのは困る」
こうした葛藤は、今の不動産管理において避けて通れない課題です。本記事では、相続人様が放棄した現場の残置物撤去と支払い義務の所在、そして「トータルで最も安く、確実に」物件を再生させる方法を徹底網羅いたしました。
コンテンツ
2. 相続放棄された現場｜残置物撤去の「支払い義務」は誰に？
借主様が孤独死し、唯一の身寄りである相続人様が相続放棄を完遂した場合、法的な状況は非常に複雑になります。
2-1. 相続人様への支払い請求は「原則不可」
家庭裁判所で相続放棄が受理されると、その相続人様は「初めから相続人様ではなかった」ことになります。そのため、特殊清掃費や残置物撤去費用の支払い義務を相続人様に問うことは、法的に極めて困難です。
2-2. オーナー様が直面する「管理継続義務」のリスク
民法では、相続放棄をした後も、次の管理者様が決まるまで（または相続財産清算人様が選任されるまで）は、一定の管理継続義務が相続人様に残る場合があります。しかし、現実的には「お金がないから放棄した」相続人様に期待するのは時間がかかりすぎ、物件の腐敗（臭気被害）を拡大させるだけです。
2-3. 相続財産清算人様の選任は現実的か？
裁判所を通じて清算人様を選任する場合、数十万円の予納金が必要です。残置物にそれ以上の価値がない限り、オーナー様がさらに持ち出しを増やすことになり、現実的な解決策とは言えません。
3. 「安い業者」探しに潜む、事故物件再生の大きな落とし穴
「自腹を切るなら、少しでも安い業者を」と考えるのは当然です。しかし、孤独死現場において「安さ」だけで選ぶことは、最もハイリスクな選択になり得ます。
3-1. 岡山で多発する「臭いの再発」トラブル
特殊清掃の経験値が浅い（実績100件未満の）業者は、表面のゴミを捨てるだけで作業を終えることが大半です。しかし、床下に浸透した体液や、壁紙の裏に焼き付いた死臭は、冬場は収まっていても気温・湿度が上がる春・夏に必ず「再発」します。
3-2. 二重払いのコスト（1回で終わらない恐怖）
安い業者にご依頼してしまい、臭いが取れずに別の業者（ラスティック等）へ再依頼されるケースが後を絶ちません。結果として、リフォーム代金と清掃費が2倍以上かかり、空室期間も長引くという「最悪のシナリオ」になります。
3-3. 臭気・成分測定器による「エビデンス」の有無
ラスティックでは、臭気測定器と成分測定器の2機を用い、お部屋の臭い・残留成分を数値化します。 「鼻で嗅いで臭わない」ではなく、数値で「無臭」を証明することが、次の入居者募集や、もしもの際の保険請求、法的手続きにおいて強力な武器となります。
4. オーナー・管理会社向けQ&A 30選
| カテゴリ | Q. 質問 | A. 回答（ラスティック 専門視点） |
| 法律・義務 | 1. 相続放棄されたら、誰が費用を払う？ | 最終的にはオーナー様のご負担（損害）となるケースがほとんどです。 |
| 法律・義務 | 2. 勝手に残置物を捨てても大丈夫？ | 厳密には不法行為のリスクがあるため、顧問弁護士等の指導下での手続きが安全です。 |
| 法律・義務 | 3. 連帯保証人がいれば、そちらに請求できる？ | はい。連帯保証人は相続放棄に関係なく支払い義務を負います。 |
| 法律・義務 | 4. 孤独死保険（少額短期保険）は使える？ | オーナー様が加入している、または借主様の付帯保険でカバーできる可能性があります。 |
| 法律・義務 | 5. 相続放棄を「無効」にできるケースは？ | 相続人様がご遺品の一部を持ち出したり売却したりした場合、「単純承認」とみなせます。 |
| 法律・義務 | 6. 敷金で清掃代を相殺していい？ | 可能です。ただし、不足分を誰に請求するかが問題となります。 |
| 法律・義務 | 7. 相続人がいない（最初から不在）場合は？ | 国庫に帰属する手続きが必要ですが、現場の緊急性を鑑み、先行して清掃を行うのが通例です。 |
| 業者選び | 8. 岡山で業者を選ぶ際の最優先事項は？ | 「実績100件以上」「臭気・成分測定器の保有」「顧問弁護士の有無」です。 |
| 業者選び | 9. 大工の知識があるとなぜ良いのですか？ | 最小限の解体（床・壁・天井等）で臭いを止めるため、リフォーム代を大幅に節約できるからです。 |
| 業者選び | 10. 100件以下の実績の業者の見分け方は？ | 臭気・成分測定器の両方を持たず、オゾン消臭機の性能だけで「消える」と言い切る業者は大変危険です。 |
| 業者選び | 11. ラスティックの強みは？ | 物理的な消臭に加え、相続人との交渉や法的手続きのバックアップができる点です。 |
| 技術・消臭 | 12. 特許技術である「ヒドロ工法®︎」とは何ですか？ | 建材をなるべく壊さず臭い分子を分解させる独自技術。最終的にトータルコストを下げられます。 |
| 技術・消臭 | 13. 冬でも特殊清掃は必要？ | はい。冬は乾燥して臭いが焼き付くため、放置すると夏に強烈な再発を招く恐れがあります。 |
| 技術・消臭 | 14. 事故物件の告知義務はどうなる？ | 完璧な消臭と、できれば現場供養を行うことが心理的瑕疵の軽減に繋がります。 |
| 技術・消臭 | 15. 成分測定器で何がわかる？ | 腐敗によるアンモニアや硫化水素等の濃度を測り、清掃完了の客観的証拠にいたします。 |
| 現場・状況 | 16. 体液が階下まで漏れてしまったら？ | 緊急の止水・除染が必要です。数時間で被害が拡大するため、即日対応いたします。 |
| 現場・状況 | 17. ゴミ屋敷状態での孤独死。どうすれば？ | 除菌しながら大量のゴミを迅速に撤去しつつ、汚染箇所を特定する高度な仕分け技術で対応します。 |
| 現場・状況 | 18. 浴室での孤独死。配管の臭いは？ | 配管内の特殊洗浄が必要です。ラスティックは設備知識も機材資材も豊富です。 |
| 現場・状況 | 19. 壁紙を貼り替えるだけで臭いは消える？ | 消えません。壁紙を剥がした後のコンクリートやボードへの消臭清掃・防臭塗装が不可欠です。 |
| 費用・支払 | 20. 残置物撤去を安く済ませるコツは？ | まとめて廃棄せず、価値ある家財を「買取」してもらい、作業代金から差し引くことです。 |
| 費用・支払 | 21. ラスティックの見積もりは確定料金？ | はい。現地調査後の追加料金は一切いただきません。 |
| 費用・支払 | 22. 支払い方法に柔軟性はありますか？ | クレジットカード決済や、保険金の入金待ち等の相談も承っております。 |
| 管理会社向 | 23. 他の入居者への説明はどうすれば？ | 「特殊洗浄と消毒作業」と答え、防護服での露出を最小限にするなど配慮いたします。 |
| 管理会社向 | 24. 作業中に近隣からクレームが来たら？ | 私たちが専門家として、科学的な安全性（除菌完了等）を説明し、沈静化させます。 |
| 管理会社向 | 25. 作業完了報告書は作成してくれますか？ | はい。写真、数値データをまとめた詳細な報告書を作成し、エビデンスとしてご提供いたします。 |
| 安心サポート | 26. 遠方のオーナー様でも対応可能？ | はい。鍵をお預かりし、一度も立ち会わずに全ての工程をリモート完了する事ができます。 |
| 安心サポート | 27. 顧問弁護士がいるメリットは？ | 相続人様とのトラブルや、残置物処分の法的手続きについて、即座に相談できる点です。 |
| 安心サポート | 28. 自殺現場の対応も可能ですか？ | はい。凄惨な現場であっても、消臭と精神的ケア（ご供養）を並行して行います。 |
| 安心サポート | 29. 岡山県全域、すぐ来てくれる？ | はい。岡山市、倉敷市、津山市、備前市など、県内全域を最速で駆けつけます。 |
| まとめ | 30. 結局、一番コストを抑える方法は？ | 「実績のあるプロに依頼し、1回の施工で再発なく完璧に終わらせること」です。 |
5. まとめ：物件価値を最短で取り戻すために
借主様の孤独死と相続放棄という不条理な状況において、オーナー様や管理会社様が守るべきは「物件の健全な再稼働」です。
本記事のポイント
- 支払い義務の現実： 相続人様が相続放棄をすると、オーナー様の自己負担となる可能性が高い。
- 安さの代償： 実績不足の業者による「臭いの再発」は、リフォーム費用の二重払いを招く。
- 岡山での実績： 6,000件以上の難現場を解決してきたラスティックなら、解体を最小限に抑え、トータルコストを削減可能。
- 科学と法務の守り： 臭気・成分測定器による数値化と、顧問弁護士のバックアップで、法的なトラブルを未然に防ぐ。
「安い方が良い」というお気持ちは痛いほど分かります。だからこそ、私たちは残置物撤去から高度な消臭までを「1回で完璧に」終わらせることで、結果的に最も安く済む解決策をご提案します。
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特殊清掃専門：ラスティック極
