【相続人必読】特殊清掃岡山で「大失敗」しない方法｜高額請求・窃盗リスク・孤独死の真実

2025年10月6日

コンテンツ

故郷岡山のアパート・マンションで特殊清掃が必要になった相続人の方へ

「岡山にある賃貸物件で親族が亡くなったが、現場は想像を絶する状態らしい…」

「管理会社から届いた特殊清掃の請求に、法外な金額が含まれていないか不安だ…」

「遺品整理と称して金目のものを盗む業者がいると聞いて、誰に任せればいいのかわからない…」

孤独死や自殺、あるいは手がつけられなくなったカビだらけのゴミ屋敷。岡山県内のアパートやマンションといった賃貸物件でこのような事態に直面したとき、遠方に住む相続人であるあなたを待っているのは、単なる清掃費用だけではありません。

私たちは、6,000件以上の現場経験（特殊清掃・遺品整理・ゴミ屋敷）を持つ専門家として、この問題が持つリアルな危険性を包み隠さずお伝えします。

ご相談は千差万別。孤独死、自殺、カビ部屋の清掃…どのような状況であっても、私たちにご相談いただければ、「失敗しない業者選びの基準」と「法律上の義務と権利」を明確にお伝えします。

１．【警告】特殊清掃業界の闇と相続人が直面する２つの最大リスク

特殊清掃はデリケートで緊急性の高い分野であるため、残念ながら、ご遺族や相続人の弱みにつけ込む悪質な業者が多発しています。

リスク１：窃盗・横領の多発と現場のリアルな危険性

多くの特殊清掃現場では、故人が大切にしていた金品や重要書類が、汚染された家財の中に埋もれています。

• 窃盗・横領の現実: 悪質な業者は、遺品整理と称して現金、貴金属、通帳、権利書などを盗み出します。汚染された環境では、相続人自身が立ち入って事前に確認することが非常に困難です。

• 感染症と悪臭のリアル: 現場は、ただ臭いだけではありません。体液の腐敗により、感染症を引き起こす細菌や病原体が蔓延しています。マスク程度では全く防げず、専門知識と完全防護なしでの立ち入りは命に関わる危険行為です。

リスク２：不当な高額請求と「臭いが取れない」二次被害

通常のハウスクリーニングの知識しかない業者が、特殊清掃を請け負い、結果的に不完全な作業で臭いを残し、高額な費用を請求するケースが後を絶ちません。
その場合、多くは他社へ依頼を再依頼する事となり、費用がかさんでしまうのでご注意ください。

• 「ヒドロ工法®︎」を知らない業者: 腐敗臭の元となる臭い分子を分解する特許技術や科学的な脱臭プロセスを持たない業者は、表面的な消臭剤を撒くだけで終わり、結局臭いが再発します。

• 高額請求のカラクリ: 賃貸物件では、原状回復義務を盾に、相場を遥かに超える費用を請求されることがあります。特に、遠方の相続人には現場確認が難しいことを利用して、不要な解体工事を上乗せする手口も横行しています。
また、近年のやり口で増加しているのが、施工中の金額の増加です。
お見積もりの際には安く提示し、その際に何気なく「○○が出てきたら少しだけ金額が増えるかもしれません」などと、言い蓋を開ければ数十万も上乗せされているケースは少なくありません。
必ず、契約書にこれ以上の追加費用は発生しない旨も書いてもらってください。

２．特殊清掃岡山でのリアル料金事例と物件構造による費用差

特殊清掃の費用は、汚染状況に加え、アパートやマンションの構造によっても大きく変動します。特に賃貸物件を想定した、岡山市と倉敷市の事例と目安料金をご紹介します。

【岡山市・事例１】孤独死・中度汚染（フローリング浸透）

現場	岡山市北区・築30年アパート1K（ロフト無し）
状況	孤独死。死後2週間で発見。体液がフローリングの継ぎ目から床下地（コンパネ）まで浸透。
作業内容	初期除菌・初期消臭（救急プラン）、汚染床材の剥離・撤去、特殊薬剤による汚染箇所の分解、オゾン脱臭（3日間）、簡易清掃、遺品整理。
特殊清掃目安	450,000円～600,000円
費用のポイント	ロフトがないため、作業スペースの確保が比較的容易で、工期が短縮されました。

【倉敷市・事例２】自殺現場・重度汚染（壁・ロフトを含む）

現場	倉敷市内の築浅マンション1R（ロフト付き）
状況	自殺。汚染が広範囲に及び、ロフトの階段裏やロフト下の壁にも体液が飛散。
作業内容	救急プラン、汚染された床材・壁紙・石膏ボードの解体撤去、汚染されたロフト階段の分解洗浄、特殊消臭剤散布、オゾン・光触媒による徹底脱臭、産業廃棄物処理。
特殊清掃費用目安	800,000円～1,200,000円
費用のポイント	ロフト付き物件は費用が高くなります。高所作業、狭い空間での解体作業、複雑な構造への汚染浸透により、作業時間と難易度が大幅に増加するためです。

【岡山市・事例３】カビ・ヤニ・ゴミ屋敷（特殊清掃含む）

現場	岡山市中区・賃貸戸建て2DK
状況	長期間のゴミ推積と生活臭に加え、部屋全体がカビだらけ。タバコのヤニ汚れも深刻。
作業内容	ゴミ屋敷の片付け、カビ部屋のカビ落とし・除菌、ヤニ落とし・タバコ消臭、オゾン脱臭、ハウスクリーニング。
特殊清掃費用目安	700,000円～900,000円
費用のポイント	孤独死は無いが、カビとヤニという特殊汚染があるため、一般清掃の3倍以上のコストになります。特殊技術による消臭が必須です。

【最強の選定基準】失敗と犯罪から身を守る業者選び

岡山で特殊清掃を依頼する相続人が、高額請求や窃盗という犯罪から身を守り、確実に臭いを根絶するために、以下の2つの基準を持つ志の高い会社を選んでください。

基準１：顧問弁護士の「監督」下で業務を行う会社を選ぶ

特殊清掃業者が顧問弁護士の監督のもとで業務を行うことは、違法業者ではないこと、そして不当な高額請求がないことの何よりの証明です。

• お客様のメリット: 契約内容、作業範囲、請求金額の全てを第三者である弁護士がチェックしているため、安心感が違います。不当な請求の心配がなく、適正価格が保証されます。

• 相続人のメリット: 孤独死現場の原状回復義務や費用負担は、法的に複雑です。顧問弁護士との連携体制を持つ業者なら、適切なアドバイスを受けることができ、後の法的トラブルを回避できます。

基準２：世界水準の国際資格（IICRC）を持つプロに任せる

臭いの根絶は、経験則ではなく科学です。日本の民間資格の多くは科学的な裏付けに乏しく、特殊清掃の品質を保証できません。

• 国際認証 IICRC: 世界最大級の修復団体が認定するトラウマクライムシーン汚染修復資格は、科学的根拠に基づいた高度な特殊清掃技術を証明します。

• 希少なプロ: この国際資格を持つプロは、日本にわずか10名程度しかいません。この希少な資格を持つ技術者が在籍する会社こそが、志が高く、真に信頼できるプロフェッショナル集団です。

４．特殊清掃に関するQ&A（相続人向け）50選

特殊清掃・遺品整理・ゴミ屋敷の清掃において、相続人の方々から多く寄せられる質問と回答を、網羅的にまとめました。

No.	質問（Q）	回答（A）
費用の質問
1	費用が高額にならないか不安です。	見積もり後、原則として追加費用は発生しません。現地調査に基づいた正確な見積もりを提示します。
2	相続人が複数いる場合、費用は誰が負担するのですか？	法定相続人が相続分に応じて費用を負債として相続します。
3	孤独死の場合、特殊清掃費用は誰が払うのです？	借主の特別損耗と見なされ、原則として連帯保証人または法定相続人が負担します。
4	火災保険は適用できますか？	家主費用特約（孤独死保険）が付帯されていれば、適用できる場合があります。必ず保険証券をご確認ください。
5	相続放棄をする場合、費用負担はどうなりますか？	相続人全員が放棄した場合、物件オーナー（大家）が最終的に負担することになります。
6	費用はいつまでに支払う必要がありますか？	原則として、作業完了後の引き渡し時にご請求書をお渡しします。
7	現金払いはできますか？	はい、可能です。高額になる場合は銀行振込みもご利用いただけます。
8	クレジットカードでの支払いは可能ですか？	可能です。事前に使用可能なカードの種類をご確認ください。
9	費用を抑えるコツはありますか？	早期発見と迅速な初期対応（救急プラン）が最も重要です。汚染拡大を防ぎ、解体費用を抑えられます。
10	賃貸物件の場合、原状回復工事まで頼めますか？	はい、特殊清掃からリフォーム・リノベーションまで、ワンストップで対応可能です。
依頼と作業の流れ
11	岡山県外に住んでいますが、依頼できますか？	はい、全国からご依頼を承っております。遠方のお客様への報告体制も万全です。
12	立ち合いは必須ですか？	いいえ、必須ではありません。鍵の受け渡し方法をご相談ください。
13	依頼から作業開始まで、どれくらいかかりますか？	緊急性の高いご依頼の場合、即日～24時間以内の初期対応が可能です。
14	作業期間はどれくらいですか？	軽度汚染で1日～5日、重汚染で5日～14日程度が目安です。解体工事やリフォームは別途日数がかかります。
15	警察の現場検証が終わっていなくても依頼できますか？	はい、事前の相談と準備は可能ですが、実際の清掃は警察の許可が下りてから開始します。
16	契約後に追加料金が発生することはありますか？	原則ありません。現場調査で見えない部分の汚染が見つかった場合は、必ず作業前にご説明し、追加見積もりを提示します。
17	作業後、臭いが残った場合はどうなりますか？	臭気測定器の数値で判断し、保証期間内であれば無償で再脱臭を行います。
18	契約をキャンセルした場合、費用はかかりますか？	作業開始前のキャンセルであれば、基本的にキャンセル料はいただきません。（見積もり無料）。
19	土日や夜間の作業は可能ですか？	はい、可能です。近隣への配慮が必要な場合は、事前に作業時間をご相談ください。
20	作業中、近隣に知られないように配慮してもらえますか？	はい、作業員にもその旨を再徹底し、服装も配慮し、秘密厳守を徹底します。
特殊清掃の技術・内容
21	孤独死の死臭は本当に消えますか？	はい。特許技術「ヒドロ工法®」など、臭いの分子を分解する専門技術で根絶します。
22	特殊清掃と通常のハウスクリーニングの違いは何ですか？	特殊清掃は、感染症リスクの除去と腐敗臭の根本的な脱臭を目的としています。
23	カビだらけの部屋の清掃は可能ですか？	はい、カビ取りの専門資格に基づき、強力な薬剤でカビ菌を根絶します。
24	タバコのヤニと臭いも除去できますか？	はい、ヤニ落とし専用洗剤とオゾン脱臭で、タバコの臭いと汚れを徹底的に除去します。
25	血液や体液が床下に染みている場合、どうなりますか？	汚染された床材を解体・撤去し、その下のコンクリートや木材も分解薬剤で処理します。
26	ロフト付きの部屋はねぜ費用が高いのですか？	ロフトの階段裏など、構造が複雑で浸透しやすく、狭い空間での作業が困難になるためです。
27	現場の写真を見せてもらえますか？	個人情報保護のため、原則としてお見せできません。必要な個所は立ち合い時のみご確認いただけます。
28	臭気測定器のデータはもらえますか？	はい、施工前後の臭気測定データを書類でご提出し、臭いの根絶を証明します。
遺品整理・貴重品
29	貴重品や重要書類の捜索はしてもらえますか？	はい、経験豊富なスタッフが細心の注意を払って捜索し、発見した金品・書類は全てリスト化してお渡しします。
30	業者の窃盗の心配はありませんか？	弊社は顧問弁護士の監督下で業務を行い、従業員の教育も徹底している為、窃盗行為は一切ありません。
監督31	遺品整理だけを依頼することもできますか？	はい、特殊清掃とセットでなくても遺品整理のみのご依頼も承ります。
32	ゴミ屋敷の片付けは遺品整理と一緒に行えますか？	はい、同時進行で可能です。必要なモノを仕分けしながら作業を進めます。
33	故人の思い入れのある遺品はどうなりますか？	ご要望に応じて、ご供養をさせていただきますのでご相談ください。
34	遺品の処分はどのように行われますか？	廃棄物処理法に基づき、適切な分別とリサイクル・リユースを行います。
法律とコンプライアンス
35	顧問弁護士が業務を監督している証明はありますか？	はい、契約書や会社概要などで連携体制をご確認いただけます。
36	産業廃棄物収集運搬業の許可はありますか？	はい、汚染物を合法的に処理するために、公的な許可を取得しています。
37	違法な不法投棄の心配はありませんか？	法令を厳守し、全ての廃棄物を適正に処理していますので、不法投棄の心配は一切ありません。
38	告知義務について相談できますか？	はい、賃貸物件における心理的瑕疵（告知義務）について、適切な情報提供や助言を行います。
カビ・ヤニ・その他
39	カビの健康への影響はありますか？	はい、カビの胞子はアレルギーや呼吸器疾患を引き起こす危険性があります。専門的な除菌が必要です。
40	カビ取り後のハウスクリーニングは必要ですか？	カビ取り作業後に、部屋全体をクリーニングし、安全に入居できる状態まで回復させます。
41	タバコ臭（ヤニ）は壁紙を張り替えれば消えますか？	壁紙を張り替えても、下地の石膏ボードや木材に臭いが染み込んでいる場合があり、根本的な脱臭が必要です。
42	動物の死骸があった場合も対応できますか？	はい、孤独死現場と同様に、感染症リスクが高い特殊清掃として対応いたします。
43	庭木の伐採や草刈りも頼めますか？	現場状況に応じて、建物内外の整備もワンストップで対応可能です。
44	リフォームやリノベーションもできますか？	はい、汚染箇所の修繕から、売却・賃貸に向けた大規模な改修までご相談ください。
救急プランについて
45	救急プランは、本格清掃の前に必ず必要ですか？	必須ではありませんが、臭い漏れや貴重品確認のために、8割の方がご利用されます。
46	救急プランをお願いした場合、どれくらいできてもらえますか？	岡山県内や近県であれば可能な限り迅速に対応いたします。
47	救急プランで、臭いは完全に消えますか？	一時的な悪臭の抑制と緊急除菌が目的です。完全な臭いの根絶には、本格的な特殊清掃が必要です。
48	救急プランの費用は、後の清掃費用に充当できますか？	本格的な特殊清掃を引き続き当社で施工する契約書を交わしていない限り充当はできません。初期の感染リスク・悪臭抑制のための独立したサービスです。
49	救急プランを依頼した後、別の業者に本格清掃を頼んでもいいですか？	はい、問題ありません。ただし、技術とコンプライアンスの点で、国際資格を持つ弊社へのご依頼をお勧めします。
50	遺品捜索のために、救急プランを使っても大丈夫ですか？	はい。安全性を確保するために、ぜひご活用ください。ただし、捜索は短時間での実施をお願いしております。

まとめ：特殊清掃岡山で「後悔」を生まないための行動基準

岡山での特殊清掃は、孤独死、自殺、ゴミ屋敷、カビ部屋の清掃など、ご依頼が千差万別です。賃貸物件の相続人として、高額請求や窃盗の危険性から身を守るために、業者選びの基準を明確に持ってください。

最重要行動基準	危険な業者との決定的な違い
顧問弁護士の監督	不当な高額請求や契約トラブルを未然に防ぎます。
国際資格（IICRC）	臭いの根絶を保証する世界水準以上の科学的技術の証。
6,000件以上の実績	岡山市・倉敷市を中心に、多くの場所で対応してきたノウハウがあります。
科学的エビデンス	臭気測定器による数値提示で「臭いが取れた」を明確に証明。
救急プランの活用	悪臭による近隣クレームと感染症リスクの緊急回避。
特別損耗の理解	費用負担の原則を理解し、不必要な請求に屈しない。